LEY DE ARRIENDO EN CHILE - LEY 18101
Te invitamos a leer este articulo, conocer parte de los problemas y abusos al no contar con un contrato de arrendamiento y asesoría adecuados. Conoce las principales dudas y responsabilidades al momento de arrendar un inmueble.
El desarrollo inmobiliario ha experimentado en los últimos años un crecimiento importante en muchos centros urbanos del país. Este fenómeno, sumado a otros factores como la reciente ola migratoria ha establecido un atractivo y voluminoso mercado de arriendos.
La falta de regularización de este mercado ha permitido vicios cometidos tanto por arrendadores como arrendatarios. Las víctimas de estos abusos muchas veces se ven desprotegidas ante una justicia que no cuenta con las atribuciones ni la capacidad de atender satisfactoriamente estas situaciones.
Para entender la dimensión de lo que estamos hablando, entregamos algunos datos que reflejan la realidad del mercado de arriendos en Chile, según lo informado por las autoridades:
• Actualmente, existen más de 500.000 viviendas dispuestas en arriendo en Chile.
• En 2017, se contabilizaban 1.3 millones de familias arrendando viviendas, lo que representaba el 22% de los hogares. Cantidad que ha ido en alza este último periodo.
• Cada año, hay cerca de 20.000 juicios por arriendos en Chile y se estima que existen hoy en día más de 60.000 controversias entre arrendadores y arrendatarios.
• En promedio, la tramitación de juicios de arriendo toma más de 8 meses.
Víctimas y victimarios, los encontraremos por partes iguales entre arrendatarios y arrendadores.
Veamos algunos casos de abusos cometidos por las partes comprometidas:
Abusos cometidos por algunos arrendatarios:
• Subarrendar a otra persona una propiedad que está arrendando.
• Incurrir en mora del pago de arriendo y no restituir la propiedad al arrendador.
• No pagar las cuentas de servicios básicos y/o gastos comunes, cuando corresponden, delegando el pago de éstas al arrendador.
Abusos cometidos por algunos arrendadores:
• Disponer arriendos de casas, departamentos o habitaciones sin condiciones mínimas de seguridad y salubridad.
• Cobrar garantías de arriendo excesivas, por sobre el equivalente a dos meses de arriendo.
Por ello queremos conozcas la ley 18.101. Dicha ley rige el arriendo aplicada a inmuebles dentro del sector urbano, debes tener presente que, sin embargo, no será aplicable a los siguientes bienes raíces urbanos:
• Estacionamientos de vehículos.
• Vivienda regidas por la Ley N° 19.281.
• Inmuebles fiscales.
• Hoteles, residenciales y establecimientos similares en cuanto a servicios de hospedaje.
• Predios de cabida superior a 1 hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal.
• Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a 3 meses, ya sea de manera continua o discontinuas, para fines de descanso o turismo.
Ahora veremos las dudas más habituales cuando hablamos de un contrato de arrendamiento
1.- ¿Quiénes forman parte de dicho contrato, y cuales son sus derechos y obligaciones?
Arrendador: es la persona que es propietaria de la propiedad o inmueble,
“El arrendador tiene la obligación de entregar el bien dado en arriendo y dar cumplimiento a lo pactado en el contrato de arrendamiento. Si el arrendador imposibilita la entrega del bien a arrendar, el arrendatario tendrá derecho a desistir del contrato, con indemnización de daños y perjuicios. Igualmente, si el arrendador por hecho o culpa suya, es constituido en mora por la entrega del bien arrendado, tendrá derecho el arrendatario a ser indemnizado. Queda a salvo, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.”
Arrendatario: la persona que hará uso de la propiedad.
• El arrendatario está obligado legalmente a pagar la renta acordada.
• Tiene la obligación de usar el bien según los términos del contrato.
• El arrendatario debe conservar el bien en condiciones: higiénicas, segura y
limpia.
• Está obligado a desocupar y dejarla en las mismas condiciones que fue entregada. Al término del contrato de arrendamiento.
• El arrendatario está obligado a responder por las reparaciones locativas. Tanto aquellas que surgen por uso como por deterioro ordinario.
• Tendrá la obligación de responder no sólo por su propia culpa, sino la de su familia, huéspedes y dependientes.
• El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que el arrendador lo permita y esto quede estipulado en el contrato de arriendo.
• El arrendatario tiene la obligación de utilizar los servicios y artefactos del edificio de una manera segura y razonable.
Aval o Codeudor: En el contrato aparece una tercera persona que hace de garantía para el pago de una obligación si la persona (Arrendatario) no pudiera hacerse cargo. En un contrato de arrendamiento el aval o codeudor solidario, se compromete y asume las mismas obligaciones explícitas en el contrato de arrendamiento.
2.- Importancia de la firma del contrato notarial ¿Qué tipos de contratos existen?
Es importante señalar que la legislación chilena no obliga a escribir el contrato. Sin embargo, es aconsejable que quede por escrito, en especial para evitar los conflictos y probar ante tribunales los incumplimientos.
Un contrato ante notario, puede contener el valor de la renta, la forma de reajuste, la duración del contrato y en general cualquier otra cláusula que ambas partes acuerden. Puede también incorporar el inventario de los bienes que componen la propiedad (considerar inmuebles amoblados y pago de impuestos).
Tipos de contratos:
• Temporales: Pactados mes a mes, días o semanas (usado para temporada de vacaciones en su generalidad)
• Indefinido: Aquellos que no tienen fecha de término.
• Contratos a plazo fijo: contratos donde se establece una fecha para dar término al arrendamiento. (usado generalmente en contratos residenciales con plazo de 12 meses.
Es importante recordar que al momento de firma de notarial, se debe presentar el correspondiente certificado de dominio vigente a la fecha o próximo a la misma. Esta medida se ha debido implementar por la cantidad de fraudes relacionados a firmas de contratos y/o arriendos por terceras personas, las cuales sin saber y por no contar con la asesoría respectiva han sido desalojados y demandados por los reales propietarios de dichos inmuebles. En otros casos para lograr el desalojo, los propietarios han tenido que ir a extensos y costosos juicios, para recuperar su inmueble.
3.- ¿Puede el arrendatario subarrendar?
En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario en el mismo contrato.
Les recordamos que al momento de revisar cláusulas de contrato se les consultará por lo que se refiere a cesión y subarrendamiento, si aún tienes dudas consúltanos para entregarte la asesoría respectiva en torno a ello.
4.- ¿Qué sucede en el caso de que el arrendatario no pague la renta?
Cuando el arrendatario no paga la renta, el arrendador, podrá pedir el cumplimiento forzado del contrato o su terminación. Esta acción se ve respaldad por la ley, y lo podemos ver en:
Artículo 10 Ley 18101 “Cuando la terminación del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere se practicará en la audiencia de contestación de la demanda”.
Artículo 1977 del C.C: “La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días”.
5.- ¿Se puede realizar termino anticipado de contrato de arrendamiento, por causas de fuerza mayor?
Nuestro modelo de contrato consta con cláusula de indemnización y/o multa, en la cual las partes de acuerdan multa mínima o máxima, según motivos del termino anticipado, en el cual las partes deben decidir en el correspondiente finiquito de arrendamiento notarial, trámite en el cual nuestros clientes también cuentan con nuestro respaldo y asesoría.
6.-¿Qué es el desahucio del contrato?
En general, es recomendable que el contrato señale la fecha de término y las condiciones de renovación. El desahucio consiste en que uno de los contratantes del arriendo comunica anticipadamente al otro su intención de poner fin al contrato antes de la fecha indicada y pactada por las partes. Generalmente por causa de incumplimiento de contrato.
7.- ¿Cómo opera el desahucio en los contratos de arriendo a plazo fijo?
Si es un contrato por un plazo fijo no superior a un año, y el arrendador quiere terminarlo antes, sólo puede hacerlo judicialmente, mediante una demanda. El arrendatario tiene un plazo de dos meses para dejar el inmueble, desde que se le notifica la acción judicial y debe pagar sólo hasta el día en que deje el inmueble.
8.- ¿Cómo puede hacer efectivo el desahucio el arrendador en los casos de los contratos pactados mes a mes y de duración indefinida?
En estos casos, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.
El plazo para el desahucio es de dos meses, plazo que se cuenta desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses.
El arrendatario una vez que se le comunica la decisión unilateral del arrendador puede restituir el bien raíz antes de que termine el plazo y sólo tiene obligación de pagar la renta y los gastos adheridos a ella, hasta el día en que se va del inmueble.
9.- ¿Hasta qué momento debe pagar arriendo el arrendatario?
El arrendatario deberá pagar tanto la renta, servicios básicos y los gastos comunes, si los hubiera, hasta que efectúe la restitución del inmueble.
10.- ¿Qué sucede con los servicios básicos mientras esté en tramitación el juicio?
En los casos de juicio por rentas impagas, se puede notificar a las empresas de servicios para que el demandado sea responsable de dichas deudas, y evitar otros perjuicios al propietario.
“En los juicios a que se refiere este Título en que se solicite la entrega del inmueble, el arrendador podrá hacer notificar la demanda a las empresas que suministren gas, energía eléctrica o agua potable, y en tal caso el demandado será el único responsable de los consumos mientras dure la ocupación del inmueble por él mismo o por las personas a su cargo. Las empresas no podrán excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del deudor”. (Ley 18.101 art. 14)
11.- ¿Qué tribunal es competente para tramitar los juicios por arriendo?
Los procedimientos se llevan ante los juzgados civiles o juzgados de letras de competencia común. Estos tribunales ven las siguientes materias: desahucio del contrato, terminación del arrendamiento, restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo, restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador, indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y otros casos que se refieren a las demás cuestiones derivadas de estos contratos.
12.- ¿Qué otro gasto debo considerar al momento de arrendar un inmueble?
Recuerda leer detalladamente tu contrato de arrendamiento y ver en los gastos asociados al inmueble serás responsable; gastos comunes, pago de de derechos de aseo, contribuciones.
Será responsabilidad del arrendatario mantener los pagos asignados en dicho contrato al día y no caer en la falta y/o multas causadas por el no pago de ellos.
13.- ¿En qué me debo fijar para poner el valor del canon de arrendamiento?
El mercado de arriendo es un mercado variante bajo los ponderables de la ubicación, entorno y nivel de demanda de inmuebles. Recordemos a su vez que las variantes socioculturales y situaciones internas a nivel País también afectan el valor del canon de arrendamiento que podemos solicitar.
Es por ello que debemos realizar un estudio tanto del mercado existente en el momento exacto, considerando también entorno, ubicación conectividad, calidad de vida y otros.
Si bien es cierto la oferta y demanda nos ayuda a fijar valores de precios en el mercado inmobiliario debemos considerar y tener presente que la Ley 18.101 indica en sus disposiciones que: “ La renta anual máxima no podrá exceder el 11% del avalúo vigente para el pago del impuesto territorial... (disposiciones transitorias Art. 2 ,Nr 1)
14.- ¿Debo pagar impuestos por el arriendo de mi inmueble?
Al arrendar un inmueble sin amoblar, el arrendador no tiene obligación de emitir boleta, pues este servicio no está gravado con IVA.
Este arrendamiento será gravado con IVA, siempre y cuando se arriende amoblado. En tal caso, puede existir obligación de emisión de factura por el arrendatario o usuario del inmueble, según lo dispuesto en la Resolución Exenta N° 300, de 1970, revalidada de acuerdo con instrucciones contenidas en la Circular N° 111, de 1975.
Puede obtener mayor información relativa a este tema en el sitio Web del SII, Cambios de Sujeto del Impuesto al Valor Agregado (IVA).
Ingrid Michea / C.L.O.
Equipo Andes Group